Ситуaция с влoжeниeм срeдств в стрoитeльствo с цeлью тaки пoлучить зaвeтнoe жильe всe бoльшe прeврaщaeтся в игру в рулeтку: пoвeзeт иначе говоря нe пoвeзeт? Пo дaнным oфициaльнoй стaтистики 31,5 тысячи укрaинцeв, кoтoрыe влoжили свoи дeньги в стрoитeльствo нeдвижимoсти, нe пoлучaт свoиx жe квaртир. Причин мoжeт браться нe oднa. Журнaлисты сaйтa «24» выясняли — кaкиe имeннo и кaк иx рeшaть.
Сaмaя бoльшaя прoблeмa жилищныx стрoитeльств зa срeдствa инвeстoрoв – «бeз гaрaнтии». Кoмпaния-зaстрoйщик oxoтнo примeт вaши дeньги и дaжe сoздaст, кaк того требует указ, финансовый фонд для управления этими средствами. Но в отлучке никакой гарантии, что вы получите свою квартиру и привилегия собственности на нее, потому что как раз такого закона у нас на гумне — ни снопа.
Миллиард «на птичьих правах»
Специалисты в области строительства экспертной организации «Контора эффективного регулирования» подсчитали – в украинское жилищное строительство ежегодно заходит 1 мильярд долларов внутренних инвестиций (внесенных в новостройки обычными украинцами, которые хотят отломать жилье) и 600 миллионов долларов внешних, от зарубежных инвесторов, невыгодный связанных со строительством жилья. И интересно, что украинское хорезм гарантирует защиту средств только внешним инвесторам – через инвестиционные договора и пусть даже подписание соответствующих гарантий со стороны украинского правительства. А видишь миллиард ежегодных инвестиций в строительство жилья от простых граждан, которые многократно несут последнее, что откладывали сами и два поколения в семье в придачу, безлюдный (=малолюдный) защищены ни государством, ни страховыми компаниями.
Как не бывало никаких механизмов, чтобы эти деньги защитить. Каждая пятая мета на рынке новостроек попадает в раздел сомнительных. Имеем ситуации, когда-никогда на рынке первичной недвижимости не редкость двойные, иль даже тройные перепродажи имущественных прав. А работа с финансовыми компаниями, которые в соответствии с украинскому законодательству существуют, чтобы защищать права инвесторов, в реальности превращаются в безобразно для инвестора, – отметила эксперт Офиса Елена Шуляк.
Тяжкий договор и «ключи посреди улицы»
Яркий пример беспомощности инвестора в вопросе отстаивания своих денег, интересов и компетенция выбора – скандал вокруг ЖК «Кришталеві джерела» в Киеве.
Наша сестра инвестировали во вторую очередь в 2014 году. Дом был сдан в мае 2015 лета. Мы начали обращаться – почему не выдают ключи, делали пополнение, ведь лето, удачно совпало. Они оттягивали, и только с сентября начали Шлюзы выдавать, – рассказала инвестор Виктория, которая уже второй время не может ни получить права на собственную квартиру, ни отбить вложенные деньги.
Компания-застройщик, связана «особым» образом с финансовой компанией, управляющей средствами инвесторов, «бонусом» к выданному будущему владельцу квартиры акту приема-передачи добавляла общеобязательный дополнительный договор с обслуживающей компанией (ЖЭКом). «Изюминкой» сего договора были совершенно кабальные условия для жильцов: нефиксированная способ штрафов, любые ремонтные работы в квартире можно делать один с письменного разрешения обслуживающей компании, необходимо сообщать о своем месте пребывания (с тем чтоб жэковцы имели постоянный доступ к любой квартире) плюс к тому же такие «мелочи» как платная парковка и более высокие цены получай отопление, чем в Киевэнерго. Причем этот договор – бессрочный. Не согласиться или расторгнуть его в будущем тоже нельзя.
Вложенные имущество в новостройку могут превратиться в борьбу за имущественные права
Значительная отрезок жителей кабальный договор все же подписала. За фигли им «разрешили» подписать акт приема-передачи. При этом неизбежный экземпляр акта собственнику квартиры застройщик не отдал. Оттого до сих пор жители «Хрустальных источников» не имеют для руках никаких документов, которые бы подтверждали их льгота собственности на жилую недвижимость. Как это и случилось с Викторией изо–за ее нежелания повиноваться незаконным действиям компания-застройщик в данный момент убеждает суд, что женщина ничего не подписывала, а Шлюзы, которые имеет на руках, мол, нашла на улице.
Нам безвыгодный выдавали никаких документов. А потом – по почте прислали пустые конверты с наличными листами бумаги, которые на суде представили так, сколько мы якобы проигнорировали требование в связи с договором подписать прикомандированный акт приема-передачи. Получилось, что мы не выполнили среда договора и застройщик имеет право отъема наших квартир, – рассказала Туся.
О мелком шрифте в договоре
Юрист практики строительного компетенция Александр Босенко считает главной проблемой отношений между застройщиком и инвестором недостаточную юридическую знание последнего. Часто граждане, которые вкладывают собственные деньги в стройка жилья, даже не читают договор, который подписывают. А в некоторых случаях появляются проблемы – обращаются к юристу. Но «болезнь» легче отвратить.
Лучше читать договор перед подписанием
Тем не менее, в ситуации Виктории кажется, что как раз ее познания и желание защитить собственные права «вышло боком». Комментируя ситуацию кругом «Хрустальных источников», Босенко отмечает ряд нарушений: не очень законное желание застройщика не упустить момент заработка следом сдачи дома в эксплуатацию (путем «продвижения» своей же обслуживающей компании), почему нарушает принцип свободы договора (жильцы имеют право самочки решать, как и кем будет обслуживаться дом). Кроме того, представленный жильцам договор с обслуживающей организацией тоже является нетипичным, таким, как противоречит законодательству. Ко всему есть еще одна затруднение – даже в случае возврата денег за квартиру Виктории, сие будет в разы меньшая сумма. Потому что по факту вкладчик вносит, например, миллион гривен, а в договоре с фондом финансирования написано – 300 тысяч. И какую сумму вернут (коль (скоро) вернут) – догадаться не трудно.
Безусловно, люди обязаны чувствовать то, что подписывают, анализировать предлагаемые условия. Однако и империя должно контролировать и регулировать процессы инвестирования в строительство жилья, – считает законник.
По его мнению, очень полезным инструментом был в состоянии бы стать открытый реестр имущественных прав, в котором были бы зафиксированы до настоящего времени проблемные дома и квартиры, чтобы избежать двойных и тройных перепродаж. Как-никак проблема более комплексная.
Такие разнообразные мошенничества
Дословно на днях вспыхнул имущественно-правовой скандал вокруг в домашних условиях по улице Хмельницкого, 58А в Киеве. Инвесторы, которые с огромными трудностями достраивали изба за собственные деньги, потратив на 40% больше средств, нежели могло бы быть, теперь вынуждены защищать свое достаток от желающих «нагреть руки» на чужом добре. Затем что появились мошенники, которые подделали подписи и документы, желая аннулировать имущественные права на квартиры, рассказывает один из инвесторов сего дома Мария Барабаш.
Скандал вокруг этого строительства – классическая метод, по которой застройщик признается банкротом и несколько владельцев встречаются в суде, отметила Ленуша Шуляк. И в этой схеме ключевую роль играет государство, которое является неэффективным регулятором, потому как что введенный ею фонд финансирования строительства для привлечения средств безвыгодный защищает инвесторов от многократных продаж, банкротства и затягивания строительства.
Теперича инвестор, согласно законодательству, имеет только финансового посредника в лице фонда финансирования строительства, да в случае возникновения проблем он никак не поможет им хлопнуть вопрос возврата вложенных средств. Платят фонду, строит шатия-братия-подрядчик, а все риски несет только инвестор, – подчеркнула консультант.
Право собственности на имущество вместо права сверху покупку права
Эксперты Офиса эффективного регулирования якобы: выход есть. Нужен специальный закон, что обеспечит инвесторам фьюмингование реальных прав собственности на недвижимое имущество, а не только-тол право на покупку таких прав. И даже уже разработали расчёт закона Украины относительно регистрации имущественных прав на объекты, которые будут построены в будущем.
Билль “О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно защиты прав собственности получи объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем” предусматривает регистрацию компетенция собственности в три этапа:
I этап – регистрация за заказчиком строительства полномочия собственности на каждый объект (квартиру), который будет построен в будущем быть наличии всех разрешительных документов, что сделает невозможным незаконные строительства; II исторический момент – после приобретения объекта право собственности перерегистрируется на инвестора; III партия – после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию происходит автоматическая череда титула «право собственности на объект недвижимого имущества, некоторый будет построен в будущем» на титул «право собственности получи объект недвижимого имущества».
Сейчас инициатива проходит процедуру согласования в Министерстве юстиции. В Офисе эффективного регулирования надеются, сколько ее уже в ближайшее время закон будет вынесен возьми рассмотрение правительства и подан в парламент. И вложения средств в жилье, напоследок, перестанет быть рулеткой.